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二十一起物权起确认案件的审理反思

作者:何军林  发布时间:2017-12-05 11:25:37


    八月底九月初,我院集中受理了一批物权确认案件,件数21件,批转审判监督庭审理。该类物权确认案件,原告二十一个,被告是西安万汇实业有限公司。二十一名原告2010年到2011年在旅游区楼观古镇购买面积不等的商品房,双方签订了《商品房买卖合同》,原告方都交清了全部购房款,被告方也将涉案房屋全部交付,原告装修后入住。目前,这些案件已全部审理完结。结案方式,除2件撤诉外,其余案件均驳回起诉。驳回起诉后,当事人情绪较为激烈,原告全部上诉。为什么会全部上诉?反思审理过程,有两点值得重视。

    反思一,必要的释明很重要。原、被告签订的涉案《商品房买卖合同》,全部是制式合同,有16件双方在合同中约定了仲裁管辖协定,5件约定了法院管辖。立案受理时应当根据《中华人民共和国民事诉法》第一百二十四条规定,向原告释明,遵守合同约定,告知原告向西安仲裁委员会申请仲裁,不应向人民法院起诉,否则承担败诉结果。释明了,原告坚持向人民法院起诉,就会降低减少原告对法院的怨言。

    反思二,什么是民事案件受理范畴,什么是行政案件受理范畴,法律解释应当准确。《中华人民共和国物权法》第9条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记发生法律效力,未经登记不发生法律效力。第10条规定,不动产登记由不动产登记所在地的机构办理。由法律、行政法规规定。有5件案件,原告方已得知其购买的被告开发的楼观古镇的商品房在县房管所登记在被告名下(不是土地使用证大证,而是具体的个案房屋),不动产的权利状态与真实状况不符,且该类案件不动产的登记已产生行政效力,人民法院对同一事实同一权利状态不能做出与行政效力相冲突的民事判决,这是法律原则,应当相当清楚。原告立案时应当告知,此类案件属于行政案件受理的范畴,而不是民事案件的受理范畴,如果坚持民事诉讼,同样会面临败诉的风险。其原因理由是,房管部门对于涉案不动产的行政登记行为是否正确,是否侵害了原告的民事权益。从诉状来看,行政机关的关于涉案不动产的行政登记行为明显存在行政错误,原告必须先提起行政诉讼,请求撤销对涉案房屋的行政登记错误,恢复被告登记前的财产状态,然后进行民事维权,才符合法律规定。做到这点,此类案件的上诉率必然会减少。

    以上就是审监庭对该类型案件的审理体会,与大家共享。                                                                                                                                                                                               

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